搜索平台:     收藏本站
  欢迎您来到中国泉州·惠安!
  今天是:

您现在的位置:首页 > 网上办事 > 公共服务资源 > 住房 > 商品房

商品房面积计算规则
2012-11-5 19:00:00 来源: 浏览次数:1511 字号:【

中华人民共和国国家标准房产测量规范

GBT 17986.12000

 

    8房产面积测算   

81 一般规定

811 房产面积测算的内容

    面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算  两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

812 房屋的建筑面积

    房屋建筑面积系指房屋外墙()勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高220m以上(220m)的永久性建筑。

813 房屋的使用面积

    房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

8.1.4 房屋的产权面积

    房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

81.5 房屋的共有建筑面积

    房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

816 面积测算的要求

    各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。

    量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取  001 m2

82 房屋建筑面积测算的有关规定

821 计算全部建筑面积的范围

    a)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

    b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220m以上部位计算建筑面积。

    c)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在220m以上的,按其水平投影面积计算。

    d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

    e)房屋天面上,属永久性建筑,层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

    f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

    g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

    h)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

    i)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。   

    j)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在220m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

    k)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

    1)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

    m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

    n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在220m以上部位的外围水平面积计算。

    o)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

822计算一半建筑面积的范围

    a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

    c)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

    e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

823不计算建筑面积的范围

    a)层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室和半地下室。

    b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

    c)房屋之间无上盖的架空通廊。

    d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

    e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

    f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

    g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

    h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

    i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

    j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

 

 


 

    B

(提示的附录)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

 

    B1  成套房屋建筑面积的测算

  B1.1 成套房屋的建筑面积

     成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

  B1.2 套内房屋使用面积

      套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

      a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

      b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

      c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。   

      d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

  B1.3 套内墙体面积

      套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。   

  B1.4 套内阳台建筑面积

     套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。

     套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

    B2  共有共用面积的处理和分摊公式

B2.1  共有共用面积的内容

    共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2.2  共有共用面积的处理原则

    a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

    b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。   

B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

    按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

   δSi=K·Si

    K=(∑δSi)/Si

    式中:K    为面积的分摊系数;

    Si ─为各单元参加分摊的建筑面积,m2

   δSi一为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2

   ∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和,m2

    Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2

  B3 共有建筑面积的分摊

B3.1 共有建筑面积的内容

     共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

   共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

    独立使用的地下室,车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

    B3.2 共有建筑面积的计算方法

    整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

    B3.3 共有建筑面积的分摊方法

        a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

        住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

        b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

        首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

     住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。   

     商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

     c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

   

 

 

 


 

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

(建住房[2002]74号)

 

各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门:

  为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作,保护当事人合法权益,现就有关问题通知如下:

  一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。

  二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定,由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

  三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行:

  (一)房屋层高

  计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。

  (二)外墙墙体

  同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。

  各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。

  金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理。

  (三)斜面结构屋顶

  房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

  (四)不规则围护物

  阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。

  (五)变形缝

  与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

  (六)非垂直墙体

  对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

  房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。

  (七)楼梯下方空间

  楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

  (八)公共通道

  临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。

  (九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

  (十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积。

  (十一)室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算。

  四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

  五、本通知自二○○二年五月一日起执行。

  各地在执行中有何问题,请及时告我部住宅与房地产业司。

 

                                        中华人民共和国建设部

                                       二○○二年三月二十七日

 


福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知

(闽建房〔2004117号)

福州、泉州、漳州市房管局,厦门市国土资源与房产管理局,南平、莆田、三明、龙岩、宁德市建设局:

  国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)和国家建设部有关文件实施后,在新建商品房权属登记时建筑面积计算中不断出现新情况新问题,由于各地对具体条文理解和执行不一致,有的地方在商品房权属登记时出现了较多的建筑面积计算纠纷。为统一规范我省商品房建筑面积计算,保护当事人合法权益,经研究,现就办理新建商品房权属登记中,对《房产测量规范》和建设部有关文件未作规定或规定不明确的房屋建筑面积计算问题作出以下具体规定,请认真贯彻执行。

  一、房屋建筑面积计算规定

  (一)房屋外墙水平投影面积包括墙体结构和粉刷层、贴面等墙体保护层。

  (二)非楼梯间形式室内(套内)楼梯按自然层数的投影面积总和计算建筑面积, 

  (三)经规划部门批准,楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的,净高在2.10米以上(含2.10米)部分可计入下方建筑面积,楼梯、斜坡道相应部分不计算建筑面积;净高在2.10米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。

  (四)未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

  (五)上下层不同大小和隔层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊建筑面积计算

  1、当上部底板(盖板)小于本层围护结构时,本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板(盖板)水平投影面积的一半计算建筑面积。

  2、同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊,当其形状面积相同且最高一层有上盖时,分别按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

  (六)不计算建筑面积的范围:

  1、檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分。

  2、楼房或挑廊下底层外墙以外作为公众使用的公共开放部分(不论是否有柱、是否有维护结构)。

  3、超出外墙面的凸窗部分。

  4、上部底板(盖板)高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊。

  二、共用共有建筑面积分摊计算规定

  (一)不应分摊的建筑面积范围:

  1、设在幢内为多幢服务的设备、管理用房;建在幢外的设备、管理用房;物业管理区域内有多幢建筑的,设在某幢或多幢内的管理用房。

  2、属公共使用的汽车、摩托车、自行车等机动、非机动车车棚、车库。

  3、物业管理区域为单幢建筑的,其技术(结构)转换层、避难层(室)中除为本幢服务的管理用房、设备用房等以外的部分。

  4、架空层中公共休憩、绿化等公共开放使用部分。

  5、会所、活动中心、托儿所(幼儿园)、居委会、娱乐用房、健身房、阅览室、医疗室、垃圾间等配套公共用房。

  6、室内外斜坡道。

  7、人防工程附属设施用房。

  (二)特殊情况处理

  1、为计算简便,架空楼层、楼层局部无外墙体的(如底层楼梯入口处、户内阳台入口、店面和车库的卷闸门或铁栅门等),同一楼层外墙既有主墙,又有玻璃幕墙的,以及非垂直墙体,其外半墙厚度参照本层其他主墙确定,本层无主墙的可参照上层外墙确定。

  2、顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。

  3、单一功能房屋存在同幢多梯位时,一般以幢为单位统一分摊梯位面积,但如部分设电梯、部分不设电梯,分别以设电梯和不设电梯部分区分功能区计算分摊面积。

  (三)“多幢”的界定

  裙楼式建筑(其构成一般下部为裙房,上部为多幢塔楼)按单幢处理。连体楼(其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片)和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按 “多幢”处理。

  三、本通知自200511日起施行。具体情况分别按以下时点参照执行本规定。

  1、同一开发项目内部分为拆迁安置房、部分为商品房的,以首次取得该项目商品房预售许可证时间为时点。

  2、单位及个人自建房、集资建房、统代建房等房屋,以其竣工验收时间为时点。

  四、本通知施行前的有关规范性文件与本通知不一致的,以本通知为准。各地执行中有何问题,请迳向省建设厅房管处反映。

二○○四年十一月八日

返回顶部】【打印本稿】【关闭本页

        

    

闽公网安备 35052102000001号