一、背景依据

　　为进一步规范工业用地转型为商业服务业用地管理，优化城市空间布局，促进产业升级和城市高质量发展，根据《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》（自然资发〔2022〕178号）、《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《泉州市人民政府办公室关于印发泉州市低效存量工业（仓储）用地变更为商业服务业用地暂行规定的通知》（泉政办规〔2025〕9号）文件精神，结合我县实际，起草《惠安县工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施方案》。

　　二、适用范围

　　惠安县城镇开发边界内的工业（含物流仓储）用地，在符合规定条件下，可申请变更为商业、商务金融、餐饮旅馆、娱乐康体及新商业等不可分割的商业服务业用地（商品住宅、加油加气充换电站用地除外）。

　　三、申请条件

　　需同时满足以下条件：

　　1.权属清晰：未列入征迁或政府收储计划且已取得不动产权证书。

　　2.规划合规：变更后的用途符合区域详细规划。

　　3.权利完整：土地及房屋无查封、无抵押状态（或取得抵押权人书面同意）。

　　4.无历史遗留问题：

　　闲置土地：必须是非企业自身原因造成的。

　　土壤污染：必须完成治理并达标。

　　违法建设：必须处理完毕。

　　5.建筑安全：涉及保留建筑的，需提供结构安全和消防安全鉴定报告。

　　四、办理流程

　　1.业主制定方案：土地使用权人编制《项目实施方案》。

　　2.属地初审：向所在镇政府或经开区管委会提交申请，由属地政府核实是否符合准入条件。

　　3.部门联合报批：县资源局牵头，会同住建局、生态环境局等部门审核，报县用地会研究。

　　4.评估与批复：委托评估机构评估地价，确定补缴价款后，县政府下达批复文件。

　　5.公示：县政府批复后，进行线上线下同步公示，公示期不少于5日。

　　6.缴纳价款与办证：签订出让合同补充协议，30日内缴清土地价款，办理新的不动产权证及后续基建手续。

　　五、政策措施

　　1.协议出让：允许以协议出让方式直接办理，无需“招拍挂”，避免了公开竞价带来的成本不确定性。

　　2.年限重置：出让年限可重新按法定最高年限计算（如商业40年），充分保障企业经营周期。

　　3.混合开发：允许部分工业+部分商业混合使用，但需整体持有、不可分割销售，满足企业多元化经营需求。

　　4.差价补缴：只需补缴新用途评估价与原用途评估价之间的差额。若评估价下跌，不退还差价。

　　5.零星整合：允许整合周边不超过5亩的边角地、插花地，统一规划开发。

　　六、注意事项

　　1.时效严格：批复下达后6个月内必须签订合同，签合同后30天内必须缴清价款，逾期自动失效。

　　2.丧失资格：项目失效后，2年内不再受理该宗地的变更申请。

　　3.权利冻结：办理期间，该不动产的转移、抵押、登记将被暂予冻结。

　　4.违法建设前置：如有违建，必须先由城管执法局处理完毕。

　　七、范围期限

　　本方案自2026年7月12日起开始施行，有效期至2028年12月31日止。有效期内，如遇法律、法规、规章或政策调整，则从其规定。

　　八、关键词诠释

　　1.城镇开发边界：指在一定时期内因城镇发展需要，可以集中进行城镇开发建设，以城镇功能为主的区域边界，涉及城市、建制镇以及各类开发区等，是本方案适用的空间前提。

　　2.不可分割：指变更后必须整体持有、不得分割登记、分割转让或分割抵押。

　　3.三新经济：指新产业、新业态、新商业模式，依据闽自然资发〔2022〕64号文，属于本方案允许变更的鼓励方向。

　　九、有关案例

　　某物流公司位于县城城镇开发边界内，物流仓储用地面积15亩，于2010年取得，建有1栋老旧厂房（建筑面积8000㎡）。该公司申请改变土地用途为商业用地，需编制项目实施方案，由镇政府初审，初审过后由县资源局等部门联合审核，经县用地会研究后，以协议出让方式重新办理土地供应手续，出让年限重置为40年。该用地新用途评估价8000万元，原用途评估价2500万元，补缴价款为5500万元。本方案要求保留建筑物改造需提交结构安全鉴定报告和消防安全评估报告且需符合消防、结构安全等技术要求。老旧厂房无法满足新用途的消防标准，改造投入远超预期，该公司选择将厂房全部拆除重建，办理不动产权证的土地用途变更后，实施建设的按程序办理基建、验收、不动产权等相关手续。

　　十、解读机关及联系方式

　　解读机关：惠安县自然资源局

　　解读人：邱清海

　　联系方式：0595-87328893